Compra e venda de imóveis
Antes de pagar, vale conferir a situação do imóvel e das partes. Os pontos mais comuns de análise:
- Matrícula atualizada do imóvel, com os ônus e as restrições registrados;
- Certidões do vendedor e dos proprietários anteriores, quando necessário;
- Débitos de IPTU, condomínio e outras taxas;
- Situação de ocupação do imóvel e conformidade da construção;
- Contrato com cláusulas claras sobre preço, prazos, multas e entrega.
No Brasil, a propriedade de um imóvel se transfere com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Em regra, a escritura pública é exigida em negócios acima de 30 salários mínimos. O imposto municipal de transmissão (ITBI) também precisa ser considerado. Pagar sem registrar deixa o comprador em situação frágil.
Contratos de locação
A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/1991. O contrato deve prever valor, prazo, reajuste, responsabilidade por reparos e a garantia, que pode ser caução, fiador, seguro-fiança ou título de capitalização. Em caso de atraso, a cobrança e a ação de despejo seguem ritos próprios, e a notificação correta ajuda a evitar nulidades. Isso vale tanto para quem aluga quanto para quem mora.
Regularização de imóveis e usucapião
Muitos imóveis estão sem escritura ou com documentação incompleta, como quem comprou por "contrato de gaveta". A regularização pode envolver a escritura, o registro, a correção da matrícula ou a usucapião.
A usucapião permite adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, com requisitos que variam conforme a modalidade. Alguns exemplos previstos no Código Civil: a extraordinária (15 anos, podendo ser reduzida para 10 com moradia ou obras), a ordinária (10 anos, com justo título e boa-fé), a especial urbana (5 anos, para imóvel de até 250 m² usado como moradia) e a especial rural (5 anos, até 50 hectares). Em muitos casos é possível fazer a usucapião em cartório, com a assistência de um advogado, o que costuma ser mais rápido que a via judicial.
Quando buscar um advogado
- Antes de assinar o contrato de compra e venda ou de locação;
- Se você mora há anos em um imóvel sem escritura;
- Se há atraso de aluguel, descumprimento de contrato ou disputa de posse;
- Quando o imóvel está em inventário ou envolve herdeiros.
Perguntas frequentes
O que devo conferir antes de comprar um imóvel?
A matrícula atualizada, as certidões do vendedor, os débitos do imóvel, a situação de ocupação e o contrato. A análise completa depende do caso.
Um contrato de gaveta garante a propriedade?
Não. Em regra, a propriedade se transfere com o registro da escritura no cartório. O contrato de gaveta deixa o comprador em situação frágil, e a regularização pode ser necessária.
Quanto tempo é preciso para pedir usucapião?
Depende da modalidade. Os prazos mais comuns vão de 5 a 15 anos, conforme a posse, a moradia e outros requisitos. Cada caso precisa de análise.
É possível fazer usucapião sem ir à Justiça?
Em muitos casos, sim: a usucapião pode ser feita em cartório, com advogado, desde que cumpridos os requisitos, inclusive a falta de oposição de interessados.
Quais garantias posso exigir na locação?
A lei admite caução, fiador, seguro-fiança ou título de capitalização. Apenas uma modalidade pode ser exigida no mesmo contrato.
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Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta com um advogado. Cada caso tem particularidades que exigem análise individual, e a legislação e a jurisprudência podem mudar.